Tratamiento tributario del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes

1. Introducción

La ganancia de capital, denominada tributariamente mayor valor, corresponde al beneficio obtenido cuando una persona vende, cede o enajena un bien por un valor superior a su costo tributario.

La Ley N.º 21.210, publicada el 24 de febrero de 2020, modificó y reorganizó el artículo 17 N.º 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, con el propósito de simplificar y sistematizar la tributación de estas ganancias, especialmente respecto de las personas naturales. Las instrucciones fueron impartidas principalmente mediante la Circular N.º 43 de 2021 del Servicio de Impuestos Internos.

La tributación dependerá, entre otros factores, de:

• El tipo de bien enajenado.
• La calidad tributaria del vendedor.
• Si el bien pertenece al patrimonio personal o a una empresa.
• La relación entre vendedor y comprador.
• El tiempo transcurrido desde la adquisición.
• El costo tributario acreditado.
• La existencia de exenciones o límites de ingreso no constitutivo de renta.

Idea principal: no toda venta genera impuesto. Primero debe determinarse si existe una ganancia y luego analizarse el tratamiento tributario aplicable.

2. ¿Qué es la ganancia de capital?

La ganancia de capital es la diferencia positiva entre el precio de venta o enajenación de un bien y su costo tributario reajustado.

Fórmula general

Precio de venta
menos costo tributario reajustado
igual mayor valor o ganancia de capital

Cuando el precio de venta es inferior al costo tributario, se produce una pérdida.

Ejemplo básico

Los $18.000.000 representan el mayor valor. Sin embargo, antes de determinar el impuesto, debe revisarse si la operación se encuentra exenta, constituye ingreso no renta o está sujeta a Impuesto Global Complementario, Impuesto Adicional, Impuesto de Primera Categoría o algún impuesto único.

3. ¿A quiénes se aplican las normas del artículo 17 N.º 8?

Como regla general, el artículo 17 N.º 8 se aplica a las personas naturales, cualquiera sea su domicilio o residencia, siempre que la renta no provenga de bienes asignados a su empresa individual.

También puede aplicarse a determinados contribuyentes sin domicilio ni residencia en Chile afectos al Impuesto Adicional.

Por ejemplo, puede aplicarse a:

• Una persona natural que vende acciones de su patrimonio personal.
• Una persona que vende derechos sociales.
• Una persona natural que vende una propiedad.
• Un empresario individual que vende un bien de su patrimonio personal no incorporado al giro.
• Una persona sin domicilio o residencia en Chile que obtiene una ganancia gravada en Chile.

Bienes pertenecientes a una empresa

Cuando el bien está incorporado al giro o patrimonio tributario de una empresa individual, su venta no se regula, por regla general, mediante el tratamiento personal del artículo 17 N.º 8.

En ese caso, la ganancia se somete al régimen tributario de la empresa y puede quedar afecta a:

• Impuesto de Primera Categoría.
• Impuesto Global Complementario o Adicional.
• Reglas de renta efectiva o renta presunta, según corresponda.

4. Principales modificaciones incorporadas por la Ley N.º 21.210

4.1. Sistematización de las ganancias de capital

La ley reorganizó el artículo 17 N.º 8, estableciendo reglas más uniformes para:

• Determinar el precio de enajenación.
• Calcular el costo tributario.
• Reajustar los valores.
• Compensar ganancias y pérdidas.
• Diferenciar operaciones entre relacionados y no relacionados.
• Determinar cuándo la renta se reconoce sobre base percibida o devengada.
• Regular bienes que anteriormente no estaban contemplados expresamente.

4.2. Nuevas normas de relación

La Ley N.º 21.210 amplió y precisó los casos en que una enajenación se considera efectuada entre personas relacionadas.

Entre ellos se encuentran las operaciones realizadas:

• Entre una persona y una sociedad en la que participa directa o indirectamente.
• Con el cónyuge o conviviente civil.
• Con padres, abuelos, hijos o nietos.
• Con entidades relacionadas conforme al artículo 8 N.º 17 del Código Tributario.
• Con directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores.
• Con entidades controladas por esas personas.

Esta distinción es relevante porque las operaciones entre relacionados generalmente:

• No acceden a ciertos ingresos no renta.
• Se reconocen sobre base devengada.
• No permiten algunas opciones de reliquidación.
• Pueden ser objeto de tasación por el SII.

4.3. Incorporación de nuevos bienes y operaciones

La reforma incorporó o reorganizó el tratamiento de:

• Acciones y derechos sociales.
• Bienes raíces.
• Pertenencias mineras.
• Derechos de agua.
• Bonos y títulos de deuda.
• Propiedad intelectual o industrial.
• Adjudicaciones hereditarias.
• Adjudicaciones por disolución de empresas.
• Bienes adjudicados por liquidación de sociedad conyugal.
• Vehículos de transporte de pasajeros o carga.
• Contratos de retrocompra.
• Ventas cortas.
• Opciones entregadas a trabajadores, directores o consejeros.
• Otros bienes no regulados expresamente.

5. Acciones y derechos sociales

5.1. Determinación de la ganancia

La ganancia se determina, en términos generales, de la siguiente forma:

Precio de venta o cesión
menos costo tributario reajustado de las acciones o derechos
igual mayor valor

El costo tributario puede estar compuesto por:

• Valor de adquisición o aporte.
• Aumentos de capital efectivamente pagados.
• Reajuste por IPC.
• Menos devoluciones o disminuciones de capital.

Las capitalizaciones de utilidades que no implican un desembolso efectivo no necesariamente aumentan el costo tributario.

5.2. Venta a una persona no relacionada

Cuando una persona natural vende acciones o derechos sociales a una persona no relacionada, el mayor valor queda, como regla general, afecto a:

• Impuesto Global Complementario, si el vendedor tiene domicilio o residencia en Chile.
• Impuesto Adicional, si no tiene domicilio ni residencia en Chile.

El impuesto se aplica generalmente sobre base percibida, es decir, en la medida en que el precio sea efectivamente recibido.

5.3. Ingreso no renta hasta 10 UTA

Cuando el resultado neto anual obtenido en la enajenación de determinados bienes no excede de 10 unidades tributarias anuales, los mayores valores obtenidos en ventas a personas no relacionadas pueden constituir ingresos no renta.

Para calcular el límite se consideran conjuntamente los resultados provenientes de:

• Acciones.
• Derechos sociales.
• Pertenencias mineras.
• Derechos de agua.
• Bonos y demás títulos de deuda.

Regla importante

Si el resultado neto supera las 10 UTA, la totalidad del mayor valor queda afecta a impuestos finales, no solamente la parte que excede las 10 UTA.

5.4. Opción de reliquidar el Impuesto Global Complementario

Una persona natural domiciliada o residente en Chile que vende acciones o derechos sociales a una persona no relacionada puede optar por reliquidar el Impuesto Global Complementario.

Para ello, la ganancia puede distribuirse entre los años durante los cuales las acciones o derechos permanecieron bajo su dominio, con un máximo de diez años comerciales.

Esta opción puede resultar conveniente cuando la incorporación de toda la ganancia en un solo ejercicio eleva considerablemente la tasa del Impuesto Global Complementario.

5.5. Venta a una persona relacionada

Cuando la venta se realiza a una persona relacionada:

• El mayor valor se reconoce sobre base devengada.
• No procede el ingreso no renta de 10 UTA.
• No procede la opción de reliquidar el Impuesto Global Complementario.
• El SII puede ejercer sus facultades de tasación cuando el precio no corresponda a valores normales de mercado.

6. Ganancia de capital en la venta de bienes raíces

6.1. Bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004

Los bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004 mantienen un tratamiento especial, aplicándose las normas vigentes al 31 de diciembre de 2014, independientemente de la fecha en que se vendan.

6.2. Bienes raíces adquiridos desde el 1 de enero de 2004

Cuando una persona natural vende un bien raíz situado en Chile, adquirido desde el 1 de enero de 2004, debe calcular la diferencia entre:

• Precio de venta.
• Valor de adquisición reajustado.
• Mejoras útiles que aumentaron el valor del inmueble, debidamente acreditadas y reajustadas.

El costo tributario puede incluir mejoras útiles, como ampliaciones, remodelaciones relevantes o instalaciones que aumenten el valor del bien. No se incluyen normalmente simples reparaciones o trabajos destinados solamente a corregir deterioros.

6.3. Beneficio de 8.000 UF

El mayor valor obtenido por una persona natural puede constituir ingreso no renta hasta un límite acumulado de 8.000 UF, siempre que:

1. El inmueble no se encuentre asignado a una empresa individual.
2. La venta se efectúe a una persona no relacionada.
3. Se cumplan los plazos mínimos de tenencia.
4. El inmueble haya sido adquirido desde el 1 de enero de 2004.

El límite de 8.000 UF es acumulativo durante la vida del contribuyente. No corresponde a 8.000 UF por propiedad ni se renueva anualmente.

6.4. Plazos mínimos

Para acceder al beneficio de 8.000 UF debe transcurrir:

• Más de un año entre la adquisición y la venta del inmueble.
• Más de cuatro años cuando la venta provenga de una subdivisión de terrenos o de la construcción de edificios por pisos o departamentos.

Si la venta se realiza antes de cumplirse esos plazos, el mayor valor se somete a las reglas generales, pudiendo quedar afecto al Impuesto de Primera Categoría y a impuestos finales.

6.5. Tributación del exceso de 8.000 UF

Cuando la ganancia supera el saldo disponible de 8.000 UF, solamente el exceso queda afecto a impuestos.

Una persona natural domiciliada o residente en Chile puede optar entre:

Alternativa A: Impuesto Global Complementario

El exceso se incorpora a las demás rentas anuales del contribuyente y se grava con la escala progresiva del Impuesto Global Complementario.

Alternativa B: Impuesto Único y Sustitutivo

Puede aplicarse un impuesto único de 10% sobre el mayor valor afecto, reconocido sobre base percibida.

La opción debe ejercerse en la declaración anual de renta y, una vez adoptada, no puede modificarse posteriormente.

6.6. Venta de inmueble a una persona relacionada

Cuando la propiedad se vende a una persona relacionada:

• No procede el beneficio de 8.000 UF.
• No procede el Impuesto Único Sustitutivo de 10%.
• La ganancia se reconoce sobre base devengada.
• No procede la reliquidación del Impuesto Global Complementario.

6.7. Mejoras que forman parte del costo

Para incorporar una mejora al costo tributario del inmueble debe, principalmente:

• Haber aumentado el valor del bien.
• Corresponder a un desembolso o inversión efectiva.
• Encontrarse respaldada.
• Haber sido declarada ante el SII cuando corresponda.
• Estar incorporada al avalúo fiscal antes de la venta.

El valor de adquisición y las mejoras deben reajustarse conforme a la variación del IPC.

7. Pertenencias mineras, derechos de agua, bonos y títulos de deuda

La Ley N.º 21.210 uniformó el tratamiento del mayor valor obtenido en la venta de:

• Pertenencias mineras.
• Derechos de agua.
• Bonos.
• Debentures.
• Pagarés.
• Otros títulos de deuda.

Para las personas naturales, la ganancia se determina comparando el precio de venta con el costo tributario reajustado.

Como regla general, el mayor valor queda afecto a Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional sobre base percibida. Estas operaciones también se consideran para el límite anual de 10 UTA, cuando se realizan a personas no relacionadas.

8. Propiedad intelectual o industrial

El mayor valor obtenido en la venta del derecho de propiedad intelectual o industrial puede constituir ingreso no renta cuando el vendedor sea el respectivo:

• Autor.
• Inventor.

Esta regla no fue modificada sustancialmente por la Ley N.º 21.210, aunque quedó armonizada con los nuevos contribuyentes sujetos al artículo 17 N.º 8.

Ejemplo

Un escritor vende los derechos patrimoniales de una obra de su autoría.

Si cumple los requisitos legales, el mayor valor puede ser considerado ingreso no constitutivo de renta.

Distinto sería el caso de una persona que compra derechos de autor a un tercero para revenderlos, porque no tendría la calidad de autor original.

9. Adjudicación de bienes

La Ley N.º 21.210 reguló o precisó el tratamiento de bienes adjudicados en:

• Partición de una comunidad hereditaria.
• Liquidación o disolución de una empresa.
• Liquidación de una sociedad conyugal.
• Liquidación de una comunidad de bienes derivada de un acuerdo de unión civil.

La adjudicación puede constituir ingreso no renta, pero el adjudicatario deberá conservar el costo tributario determinado conforme a las reglas legales para calcular una futura ganancia cuando posteriormente venda el bien.

10. Vehículos destinados al transporte

La Ley N.º 21.210 estableció expresamente que el mayor valor obtenido por una persona natural en la venta de vehículos destinados al transporte de pasajeros o de carga ajena puede constituir ingreso no renta.

El tratamiento puede aplicarse incluso cuando el vehículo se encuentre asignado a una empresa individual que tribute bajo renta presunta.

11. Opciones entregadas a trabajadores, directores o consejeros

La reforma incorporó reglas para los planes de compensación basados en opciones para adquirir acciones, bonos u otros títulos.

Dependiendo del momento de la operación:

• La entrega de la opción puede no constituir renta.
• La venta de la opción puede generar una ganancia de capital.
• El ejercicio de la opción puede considerarse una remuneración.
• La posterior venta de las acciones o títulos genera una nueva determinación de mayor valor.

En la posterior venta, la ganancia corresponde a la diferencia entre el precio de enajenación y el valor reconocido como costo al ejercer la opción.

12. Enajenación de otros bienes

La Ley N.º 21.210 incorporó una regla residual para la venta de bienes que no estuvieran contemplados expresamente en las letras anteriores del artículo 17 N.º 8.

En estos casos:

• El costo tributario corresponde al valor de adquisición reajustado.
• La ganancia se determina restando ese costo al precio de venta.
• El mayor valor queda, como regla general, afecto a impuestos finales sobre base percibida.
• Pueden aplicarse las normas de compensación de resultados.

13. Compensación de ganancias y pérdidas

La reforma permite, bajo determinados requisitos, compensar ganancias y pérdidas obtenidas en la enajenación de bienes.

Ejemplo

El resultado que debe analizarse tributariamente será de $9.000.000.

Las pérdidas deben acreditarse fehacientemente mediante:

• Contratos.
• Comprobantes de adquisición.
• Documentos de venta.
• Certificados de corredores.
• Registros del costo tributario.
• Antecedentes bancarios.

El remanente de pérdida regulado por estas normas, como regla general, no puede trasladarse a ejercicios posteriores ni solicitarse como devolución.

14. Base percibida y base devengada

Base percibida

La renta se reconoce cuando el dinero ingresa materialmente al patrimonio del vendedor o la obligación se extingue mediante:

• Pago.
• Compensación.
• Dación en pago.
• Novación.
• Confusión.
• Otra forma equivalente.

Base devengada

La renta se reconoce cuando nace el derecho a cobrarla, aunque el precio todavía no haya sido pagado.

Estas diferencias son especialmente relevantes cuando el precio de venta se paga en cuotas.

15. Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: Venta de derechos sociales bajo el límite de 10 UTA

Una persona natural vende derechos sociales a una persona no relacionada.

No existen otras ventas durante el año.

Como el resultado neto no supera las 10 UTA, el mayor valor de 8 UTA puede constituir ingreso no renta.

Ejemplo 2: Venta de acciones que supera las 10 UTA

Una persona vende acciones de una sociedad chilena a una persona no relacionada.

Como el resultado supera las 10 UTA, las 14 UTA completas quedan afectas a impuestos finales. No solamente tributan las 4 UTA de exceso.

Ejemplo 3: Venta de una propiedad dentro del límite de 8.000 UF

Una persona natural adquiere una propiedad en 4.000 UF y posteriormente la vende en 7.000 UF.

La venta se realiza:

• A una persona no relacionada.
• Después de transcurrido más de un año.
• El inmueble no pertenece a una empresa individual.
• El contribuyente no ha utilizado anteriormente el beneficio.

Las 3.000 UF constituyen ingreso no renta y queda un saldo disponible de 5.000 UF.

Ejemplo 4: Uso parcial del límite de 8.000 UF

Una persona ya ha utilizado 7.500 UF del beneficio y obtiene una nueva ganancia de 1.200 UF.

Tratamiento:

• 500 UF constituyen ingreso no renta.
• 700 UF quedan afectas a impuesto.

La persona puede optar por:

• Incorporar las 700 UF al Impuesto Global Complementario, o
• Aplicar el Impuesto Único Sustitutivo de 10%.

Si opta por el impuesto único:

700 UF × 10% = 70 UF de impuesto, convertido a pesos conforme a las reglas aplicables.

Ejemplo 5: Mejoras incorporadas al costo

Una persona compra una vivienda en $90.000.000 y realiza una ampliación debidamente respaldada y declarada por $20.000.000.

Al momento de vender:

La ampliación puede incorporarse al costo porque aumentó el valor del inmueble y se encuentra acreditada.

Una pintura general o una reparación menor, en cambio, normalmente no incrementaría el costo tributario.

Ejemplo 6: Venta a una sociedad relacionada

Una persona natural vende a su propia SpA derechos sociales que mantenía en otra empresa.

Como la operación se realiza con una entidad relacionada:

• El mayor valor se reconoce sobre base devengada.
• No puede aplicarse el ingreso no renta de 10 UTA.
• No procede la reliquidación del Impuesto Global Complementario.
• El precio puede ser revisado o tasado por el SII.

Ejemplo 7: Bien asignado a una empresa individual

Un empresario individual vende una maquinaria incorporada a su actividad comercial.

La ganancia no se trata como una venta personal del artículo 17 N.º 8.

Los $25.000.000 deben incorporarse al resultado tributario de la empresa y someterse al régimen empresarial correspondiente.

16. Situación actual de las acciones con presencia bursátil

Debe distinguirse entre las acciones reguladas por el artículo 17 N.º 8 y las acciones de sociedades anónimas abiertas con presencia bursátil que cumplen los requisitos del artículo 107.

La Ley N.º 21.420, posterior a la Ley N.º 21.210, estableció que las ganancias obtenidas en ciertas acciones y cuotas con presencia bursátil quedan afectas a un impuesto único de 10%, respecto de las enajenaciones efectuadas desde el 2 de septiembre de 2022.

Por ello, actualmente no todas las ventas de acciones se analizan exclusivamente bajo el artículo 17 N.º 8.

17. Documentación que debe conservarse

Para acreditar correctamente la ganancia o pérdida, se recomienda mantener:

• Contrato de compra.
• Contrato o escritura de venta.
• Comprobantes de pago.
• Cartolas bancarias.
• Certificados de corredores de bolsa.
• Escrituras y modificaciones sociales.
• Certificados de aumentos y disminuciones de capital.
• Facturas y contratos de mejoras.
• Certificados de avalúo.
• Inscripciones del Conservador de Bienes Raíces.
• Antecedentes de herencias o adjudicaciones.
• Cálculo del reajuste por IPC.
• Registro del beneficio acumulado de 8.000 UF.
• Planilla de compensación de ganancias y pérdidas.

18. Resumen general

19. Conclusión

La Ley N.º 21.210 modernizó y reorganizó la tributación de las ganancias de capital, estableciendo reglas más precisas para determinar el mayor valor, reconocer los costos tributarios, compensar pérdidas y diferenciar las operaciones realizadas con personas relacionadas.

Los principales beneficios son:

• Ingreso no renta de hasta 10 UTA para determinadas operaciones.
• Beneficio acumulado de 8.000 UF en la venta de bienes raíces.
• Posibilidad de aplicar un impuesto único de 10% sobre el exceso inmobiliario.
• Reliquidación del Impuesto Global Complementario en ciertas ventas de acciones o derechos sociales.
• Reconocimiento de costos y mejoras debidamente acreditados.

No obstante, el tratamiento cambia considerablemente cuando:

• El comprador es relacionado.
• El bien pertenece a una empresa.
• No se cumplen los plazos legales.
• No puede acreditarse el costo.
• La operación está sometida a una norma especial, como el artículo 107.

Por esta razón, cada venta debe analizarse antes de celebrarse, verificando el origen del bien, su costo tributario, la relación entre las partes, la forma de pago y los beneficios ya utilizados por el contribuyente.